邓聿文：通胀压力下，房价可能走低-财经新闻

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邓聿文：通胀压力下，房价可能走低

文章来源：邓聿文

更新时间：2008-5-5 3:43:00

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    最近，国家几个权威部门相继发布房地产报告，总基调是房价虽会上涨，但受宏观调控的影响，涨幅将低于去年。

    房价自去年下半年开始，涨幅趋缓的趋势很明显。笔者认为，要准确判断中国的房地产走势，离不开通胀压力这一大背景。若考虑通胀压力因素，中国房地产在近一两年内，价格极可能走低。

    从去年10月起，房市调整的时间与通货膨胀压力大的时间正好重叠，这说明两者有着高度的正相关关系。也就是说，通货膨胀压力对房地产市场的走势有很大影响，总趋势是房价在通胀压力大期间是下降的，尽管下降的幅度不大。

    一般来说，影响房价走势的因素有三个：成本、需求和竞争。

    先说竞争。由于房产是不可移动性和土地稀缺性商品，因此，房地产市场很少发生价格战。但在通胀压力大的时期，急于将房子卖出去的变现心理会引起不同房地产商之间的竞争，特别是一些实力不济的开发商间更易出现竞争行为。而只要存在竞争，房价就有下降可能。

    成本对房价的影响，主要表现在成本是企业能够为其产品设定的底价，此价格之下企业将无利可图。近期，由于钢材、水泥等建筑原材料的涨价使建筑成本增高。加上粮价上涨，可以出让的土地数量会减少，地价会有所上升，这些将支撑整体房价一直呈稳步上升趋势。

    与成本决定价格的下限相反，需求决定价格的上限。住房需求中，投资性需求、改善住房条件需求和投机性需求等不同类型的需求对房价的影响是不同的。投资性需求、改善住房条件的需求会促使房价走高，但涨幅有限。目前，房价高企主要受投机需求的炒作引起。当房价上涨速度远高于收入增长速度时，对财富的预期效应会吸引大批投资者涌入房地产市场炒房。

    随着国家紧缩银根，投机性需求遇到资金障碍。银行贷款难度加大，炒房融资成本增加，再加上转让时的高税费，这些都可能迫使投机性需求消退，从而引发房市成交量的萎缩，使房价出现下降。

    就需求而言，在通胀压力大的时候，出于保值增值的考虑，一部分人会选择投资房地产。另外，人民币升值、利率提升以及股市走熊都有可能使得一部分国内外资金进入房地产市场，从而客观上推高房价。但通胀本身和信贷紧缩对一般民众的购房需求和炒房者是一个沉重的打击。

    就目前来看，尽管通胀压力大，生产资料价格会进一步上涨，而且为缓解通胀压力，人民币也有可能加速升值，这些都会促使房价上涨。但是，在通胀压力的阴影下，导致消费者的消费信心下降，信心下降使得人们不敢消费。另外，通胀大有可能引起国家更严厉的紧缩信贷，这些都会对需求尤其是投机性需求产生沉重打击；再有大量的经济适用房、限价房和90平方米以下的房屋上市，商品房市场的有效供给将逐步增多，房地产市场极可能改变走势，掉头急转进入下行通道。

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