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今年的降价是在挤去年的水分
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| 文章来源：不详 |
更新时间：2008-5-19 14:08:00 |
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从三大上市房企保利、富力以及万科第一季度的财务报表来看，三大公司的销售金额都远高于去年同期。韩世桐表示，这是因为今年的供应量增加，可以卖的房子多了。其次今年的土地投放量一下比去年多了很多，投入到新一轮项目中，也需要开发商加快资金周转。
因此，今年上半年房价出现下降趋势，还是在挤去年涨起来的水。就连富力董事长李思廉都对外表示，去年9~10月的房价高得有些不合理，导致今年房价开局走势回落，富力在今年2、3月份开始找到强大的承接力，在3月份的前11天，富力的销售明显比预期快。但这种局面不是降价，开发商目前的一些卖楼手段也不应该用减价促销来相容，不同公司有不同的营销手法。
富力的资本负债率达140％
根据富力的年报，富力2008年的目标是致力把协议销售额增加约50％，至240亿元；而有关增长的动力将会是来自更多城市的项目销售。根据落成项目及2008年的发展计划，预计2008年将落成项目总建筑面积约为279万平方米。所以，随着大部分该等物业于2008年上半年启用，富力集团预期旗下的投资物业将开始为2008财政年度带来额外现金流。
按照李思廉的介绍，富力今年第一季的目标销售金额是32亿元，第二季是53亿元，第三季是80亿元，第四季是75亿元，构成了全年240亿元合约销售的目标。第一季度的销量远低于其他季度，因为第一季传统上是销售淡季，因为假期比较多，跨越了农历新年。
富力在2006年第一季度的销售是20亿元，2007年第一季度是28.4亿元。所以今年第一季度的目标销售金额同比增加了10％以上。
而目前富力的资本负债率是140％，李思廉表示，富力的应收款大约有30亿~40亿元，加上今年第一季度卖出的房子也有30多亿元。因此，在今年第二季度末，即使不算上A股的效应，资本负债比也会降至合理水平。
对于资金的问题，富力集团董事长助理陈志濠日前在接受媒体采访时表示，“富力现在手头现金为23亿元，长期贷款为126亿元，如果近期不再买地，通过资金杠杆的利用以及售楼现金回笼，足够支持今年内的开工计划。”
根据富力的年报显示，截至2007年末，富力的银行贷款总额为199亿元。根据已落成项目以及2008年的发展计划，富力地产方面预计2008年将落成项目总建筑面积约为279万平方米。
按业内高层物业建筑费用达1500~2000元/平方米的成本估算，富力今年内仅开工投入可能达45亿~55亿元。而其去年拿下的地块，总价超过100亿元。率先降价的万科收手不降了
就在业内人士讨论房价是否真的进入拐点的时候，最先“卖拐”的王石在近日发表了收手不降了的言论：“我们该降的都降了，应该不会再降了。今年房地产调控政策将依旧从紧，开发商的资金供应将持续紧张，房价结构性回调已是必然，甚至有可能出现一定程度上的过度回调，但国内房地产市场刚性需求仍然强烈，长期依然坚定看好。”
韩世桐认为王石这是“站着说话不腰疼”。去年底，万科在广州和深圳等地连环降价，是率先降价的房企。去年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，其首次推出的C栋156套单位即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。业内人士称，万科在那段时间迅速回笼资金40余亿元。由于万科降价开始得早，回笼资金较快也较多，到了现在，王石说万科不降，确实是有底气的。
而万科每次降价，逼着周边的楼盘都得降。万科降价后，中海地产、金地也纷纷进入降价的队伍。韩世桐认为，房价下降的趋势难以逆转，现在已经不是讨论房价是否进入拐点的问题，房价已经进入下行通道。
但是富力就没有资本说同样的话了，因为今年富力的放盘量不小。现在头疼的要数去年的“地王”，看看谁家好不好过，数一数去年谁家拿地最多最贵就知道了。比如保利、恒大，去年风头不小，高价拿了不少地。
资金紧张不紧张，还要看企业的现金流，万科在四月份销售金额43亿元，和去年同期相比增长达到73.5％，但还没有恢复到万科的主流市场，也就是说多数的白领还是买不起万科的房子。
以五一广州楼市来看，多数的新开盘都是旺丁不旺财，要到五月底等实际的销售报告出来之后，才能判断五一的房价是否降。
中原地产项目总经理黄韬接受媒体采访时表示，尽管五一期间大量楼盘上市销售，加大了消费者的选择空间。不过，从数据来看，广州楼市今年前3个月平均成交量只有30万平方米，如果5月份开发商还存在销售困难，则五一以后的楼市也不容乐观。
“地王”保利借钱过冬
借着去年楼市好，不少开发商都采取“深挖地、广积粮、争当地王”，采取激进的策略，导致今年比谁快卖楼，卖好楼，才能维持现金流，这也就出现了五一广州楼市供应火爆的局面。其中仅去年金沙洲的“地王”保利，今年五一期间在广州就有三个项目在售。一位业内人士告诉记者，越是“地王”，压力越大。
去年，保利频频出手高价拿地，赚足眼球，在高价拿下金沙洲限价房项目之后，今年4月26日、27日两日抢先在广州推出全新一期的保利西子湾、保利林语山庄及保利林海山庄三大楼盘。率先打响五一楼盘销售第一炮，为了预热市场，也投入大笔资金推广林语山庄以及林海山庄两大项目。
从销售情况看，保利是成功的，保利西子湾二期556套限价房销售一空，林语山庄、林海山庄的洋房销售率也达到了九成以上，销售金额逾7亿元，有效地缓解了保利的资金压力。
但这7亿元对于保利而言还是杯水车薪。2007~2008年，保利四处出击，遍地开花，以保利2008年1~3月第一季度的新项目为例，其中新拓展项目6个，遍布上海、天津、成都、长春、青岛等城市，规划建筑面积255.18万平方米，总地价28.14亿元，平均楼面地价为1103元/平方米。
为了缓解资金压力，房地产企业八仙过海各显神通。据业内人士介绍，拿到项目就可以跟银行进行抵押贷款，只要有关系拿到地，再交15％~30％的土地出让金就可以拿到临时土地证，转手就可以向银行抵押贷款；通过建筑商的垫资就可以开工，就可以卖房。而随着去年10月之后，金融紧缩政策和高压土地政策的连环推出，才稍微放严贷款条件。但保利赶了一个早趟，该业内人士介绍，保利地产早在去年10月就积极落实各个项目的贷款，争取在信贷政策变化前多贷一点。
以今年一季度统计，保利共贷得银行借款44.28亿元，同比增长158％。一位地产界人士告诉记者，越是信贷紧缩的时候，银行越愿意将钱带给更大型的房地产商，所以首先难过的还是小发展商。钱贷得越多，地产商越不怕。
由于保利西子湾的热销，给保利的其他楼盘开了一个好头，楼盘旺销所带来的资金快速回笼，能有效缓解保利从去年加快滚动开发带来的资金压力。但收回来的钱还是赶不上花出去的钱，采取激进发展策略的保利，要想更多的融资办法。
于是，已经上市的保利对外发行公司债券。据了解，去年保利已向证监会提交了发行43亿元公司债券的申请，目前该债券正处于审核程序之中。根据业内人士分析，保利债券的成功发行将缓解保利的资金需求，改善保利的债务结构。
从保利今年一季度财报显示，截至2008年3月31日，一季度实现净利润2.76亿元，同比增长253.26％，实现每股收益0.11元，同比增长57.14%。同时，一季度末公司预收账款账面余额125.36亿元。
而根据国金证券分析师曹旭特对保利股票的研究发现，保利的费用增长较快，销售费用和管理费用分别上升136％和82％，主要由于开工量大幅增长所致，保利的在建面积达到639万平方米，同比增长96％。
截止今年一季度，保利新增贷款44亿元，但对建筑工程款和土地出让金的支出增长较快，同时受调控和公司一季度可售资源限制，项目销售回款速度低于支出，经营性现金净流出59亿元，期末现金为20.9亿元，比年初减少25.3亿元，因此，曹旭特认为2008年保利在建面积有较大增长，公司有一定资金压力。
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